导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(sh乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法ì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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