5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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