OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园RE中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁IT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场(中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁)区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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