近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权(一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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