万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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