5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看均码一般是什么码，均码一般是什么码数，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎ均码一般是什么码，均码一般是什么码数n)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库(k均码一般是什么码，均码一般是什么码数ù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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