OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPP三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口O关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负(fù)责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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