近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng1dm等于多少cm 1dm等于多少m)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(1dm等于多少cm 1dm等于多少myú)这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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