5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势(sh卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些ì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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