近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日美国总统奥巴马几岁，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(hu美国总统奥巴马几岁ì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yí美国总统奥巴马几岁ng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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