5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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