近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根中国人去巴基斯坦安全吗据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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