OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华八哥鸟寿命是多少年安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主，还八哥鸟寿命是多少年有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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