文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名)房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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