近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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