导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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