导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(z布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少hèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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