文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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