文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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