5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；20幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导20年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市(shì幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(t幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导ū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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