导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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