OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管(gu食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思ǎn)理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(j食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思iāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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