饱(bǎo)受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务(wù)项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄(bù)门(mén)将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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