OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REIT讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意s申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(k讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意ù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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