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正负数加减法则顺口溜有哪些题目,正负数加减法则顺口溜有哪些呢 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽平团队  

  导读(dú)

  是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”,不足一(yī)个月时(shí)间(jiān),已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态,试点(diǎn)现房(fáng)销售。

  1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了,用(yòng)你(nǐ)的(de)钱,建你的房子,还烂尾了,这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房,没钱没实力(lì)的别建了,不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会,这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì),也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时,全国(guó)缺房子,开(kāi)发商缺钱,预售制(zhì)是权宜之计,现在全国套户比超(chāo)过1,从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代,对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了,该取消了,改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián),一(yī)手交房,天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活,兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì),长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事,中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展,跨过(guò)这(zhè)道关,解好这(zhè)道世界难题(tí)。

  2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售?大家想想,绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货,预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度,购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看,预售制(zhì)对购房者非常不公平,比(bǐ)如,交房等待期一般(bān)为两年(nián),在此期间,购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息,还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看,预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张,若遇到下行周期,会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制,改为现房销售,这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展,一举多得,谋(móu)划(huà)长远。

  3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度?预售制度怎(zěn)么来(lái)的?国外什么情况(kuàng)?简(jiǎn)单科普一下:商品房预售最早源(yuán)于中国香港,俗(sú)称卖楼花,卖期房,是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改,由于商品房短缺,房企缺资(zī)金,借鉴中国香(xiāng)港,引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实,当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是,重点来了!发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施,开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售,买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款,而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ),预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的,如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施,一(yī)定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险,对(duì)购房民众不公平,所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù),以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性,现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代,取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān),不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会,当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活,只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革,中国一定能化解(jiě)这个难题,让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性,安居乐(lè)业。

  4、简(jiǎn)单讲,如果(guǒ)取消预售制(zhì),改(gǎi)为现房销售,开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段,而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信,这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng),这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量,实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善,是以客户为(wèi)中心,房地产也不能(néng)例外,老百姓(xìng)买房子是天大的事,烂尾毁三代,好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù),取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下,取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

  作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时(shí),对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等正负数加减法则顺口溜有哪些题目,正负数加减法则顺口溜有哪些呢进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。(参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》)  

  目录

  1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

  1.1 起源:分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”,霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

  1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo),引进“卖楼花”模式,形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

  1.3 预售制推动城市化(huà)进程,但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

  2 国际经验

  2.1 美国(guó):交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn),交付时开发商凭验收凭证取得房款

  2.2 德国(guó):可零首付购房,提供期房烂尾险

  2.3 英国:10%定金(jīn)保险保护机制,55%-80%房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

  2.4 日(rì)本:为规(guī)范期房交易立法,设置期房预付(fù)款保全措施

  2.5 新加坡:买(mǎi)方资(zī)金由银行监管,享1年(nián)保修期后付尾款

  3 启(qǐ)示

  正文

  1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

  1.1 起源:分层销(xiāo)售+“按揭”,霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

  二十世纪五十年代在中国香港,楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式,但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题,分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代,中国香港还未推行公共房屋制度,许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅,住(zhù)房的需求是相当高,不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi),需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式,但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题,不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式,如(rú)把楼宇契(qì)约切开,即“分契”,然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行,购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加,开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

  在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng),将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu),霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司,凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验,对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解,在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后,除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书,上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外,“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点,即先收取买家的订金,采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式,等新楼落成时,收齐买家的(de)钱,买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力,加速了房屋的(de)建造和销售,也解决了制造商(shāng)的资金问题,降低投资风险,在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色,纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革,“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí),使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

  预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣,但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况,但监管部门不断(duàn)完善、规范化,建立(lì)健全的监管机制,促进市(shì)场健康发展。例如,1960年,位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工,出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu),中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管,即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前(qián),确保地价款已经全(quán)部支付,还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成,资金需放入律师所托管,支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假,套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn),中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)(监管(guǎn)账户)、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制,且银行的责任(rèn)上升,如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况,银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方,后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善,出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

  1.2 住房(fáng)需求大、供给量少,引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì),形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

  二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代,中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题,引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来,中国内(nèi)地优先发展重工业,强调基础建设,这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程,唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题,才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ),统一分配,以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度,住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢,福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题,因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求量大,而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商,商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境,此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起,中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度,先后(hòu)出台多项文(wén)件,大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如,1998年,国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革,加快住房建(jiàn)设的通知》文件,决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配(pèi),逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制,从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì),允许开发商卖(mài)期房,解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí),开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发(fā),形成滚动开发模式,住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化,中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策,支持购房(fáng)者,极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

  引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后,经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力,加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō),是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房者(zhě),由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港,在中国(guó)内地实践过程中,商品房预售流程为:房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中,购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付(fù)款,并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款,换言之,房屋未建成,开发商可(kě)能已拿到了全部购房款,这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言,预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

  1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng),但背后潜藏的风险确实存在

  作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì),预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期,同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应,推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用,不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú),也提(tí)高了居民居住水平,中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū),从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居,住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步(bù),数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来,城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年,城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén),43年间增长4.4倍;1981-2020年,全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里,增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào):2021》测算,1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng),城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米,城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套,套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式,2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63%,而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平,比重上升至87%。

  是该取消预售制了:问(wèn)题及(jí)建(jiàn)议

  预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng),行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年,房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng),累计上涨8.2倍(bèi),年复合增速(sù)10.6%。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元,累计上涨35.8倍,年复合增速17.8%。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元,累计上涨11.3、65.3倍,年复合(hé)增速(sù)12.1%、21%。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展,房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起,队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年,房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè),比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

  二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

  1)从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào),房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng),高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2%(完全贡(gòng)献),其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3%(直接贡(gòng)献),房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9%(间接贡(gòng)献),其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

  2)从投资渠道(dào),2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5%,其中(zhōng),房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3%。

  3)从金融渠道,从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看,2021年12月为27.07%,如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务,占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看,2021年12月占(zhàn)比为18.76%。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约,将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

  4)从居民财富效应渠道,根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》,2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán),大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看,2020年中国为66.6%,高于美国的(de)27%、日本的37%、英国的49%、法国的(de)56%、德国(guó)的64%。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高,主要是因为住房市(shì)值(zhí)高,以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟,直接融资比例较低(dī),股票、债券市值(zhí)较低,居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

  是该(gāi)取消预(yù)售制了:问(wèn)题(tí)及(jí)建议

  不可否认,预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在,当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

  从个(gè)人层面看,绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货,预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度,购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如,交房(fáng)等待期一般为两年,在(zài)此期(qī)间,购房者不仅承(chéng)担银行利息,还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外,购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì),如果开(kāi)发商发(fā)生违约,购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力,但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还,因此购房者(zhě)承担的风险较大。

  从行业层面看,预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng),资金若遇到下(xià)行周期(qī),会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险,进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

  从金融层面看(kàn),银行作为(wèi)按揭贷正负数加减法则顺口溜有哪些题目,正负数加减法则顺口溜有哪些呢款的发放方,一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn),出现资金链断裂等一系列问题,导致“烂尾”等情(qíng)况,而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng),已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款,如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等,则风险完全由银行承(chéng)担,银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

  从监管角(jiǎo)度(dù)看,购房者的预售监管资金去(qù)哪了?楼盘(pán)“烂(làn)尾”,归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”,即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设,商(shāng)品房预售款监管的具体办法,由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定,各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如,太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40%左右,郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是,不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用,导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期,月供却被迫继续还款。那么,监管账户(hù)资金如何被挪走的?实际上,在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下,抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn),是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng),以工程建设名义,获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金,再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企,而拨付的工(gōng)程款,远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金,在房企各地项目(mù)间流动,变相加杠杆,这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng),房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设,形成一种资金循环高(gāo)周转模式,但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

  2 国际经验

  整体来(lái)说,国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点:

  1)预付款保护:对于购房者预付资金,一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制,如英(yīng)国、日(rì)本(běn);

  2)预付款比(bǐ)重:要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低,绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付;

  3)预付款支付方式:预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付,或按工程进度分期支(zhī)付(fù),或二者结合;

  4)按揭(jiē)贷款方式(shì):一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款,一(yī)是按工程进度付款(kuǎn),按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放,购房者开始(shǐ)月供;二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn);

  5)房屋(wū)烂尾保护:为预售商品房提供期房烂尾保险,在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时,保障购房者(zhě)权(quán)益(yì);

  6)房屋交付(fù)保(bǎo)护:房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式,一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu),开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī),通(tōng)常1-5年,保修(xiū)期满,购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

  是该取消预售制(zhì)了:问题(tí)及建议(yì)

  2.1 美国:交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管,交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

  美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái),最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5%,交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付,其余房(fáng)款交付后按揭还款,交付前资金由(yóu)第三方全程监管,交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

  定金及首付(fù)环(huán)节(jié),定(dìng)金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1%-5%,首付比例最低可低于3.5%,根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据(jù),2021年美国平均首付比(bǐ)例为12%。

  余款支付方面,除定金或首付外,购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

  资金监管方面(miàn),美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金,购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾,购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回,且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng),银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款,由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益,银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证,通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

  是该取消预(yù)售制了:问题(tí)及建议

  2.2 德国:可(kě)零首付购房,提(tí)供期(qī)房烂尾险

  德国期房可(kě)零首付购房,房款按建造工期进度(dù)支付(fù),按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷,房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ),开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

  预售门槛方面,德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前,购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证,签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买,定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

  签署(shǔ)购房(fáng)合同后,购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税,分别为房屋(wū)售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng),属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

  首付方面,德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例,可零首(shǒu)付购房(fáng)。

  余款(kuǎn)方面,德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度,一般(bān)分7笔进行支付,具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说,支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng),支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按(àn)揭方面,购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷,房贷利率(lǜ)采用固定利率,银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款,每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限,期限结(jié)束后,购房者开始还(hái)贷。

  保险(xiǎn)方面,德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险,保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时,保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复,开发商破产,由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

  2.3 英国:10%定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制,55%-80%房(fáng)款交房时支付

  英(yīng)国预(yù)售制设有10%定金保(bǎo)险保护机制(zhì),交房前付(fù)款比例(lì)仅20%-45%,资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

  订立合同前,买卖(mài)双方均有一名律师(shī),负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节,各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

  定金方面,英(yīng)国(guó)设置了10%定金保险保护(hù)机制,当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时,购房(fáng)者10%的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付,而(ér)超出10%的(de)部分较难追回(huí)。

  首付方面,首付(fù)比例通(tōng)常为10%-25%,首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

  余(yú)款支付环节,英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式,但是交房前付款比例相对(duì)较低,一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5%-10%的款项(xiàng),即(jí)交房前付款比例在20%-45%之间,剩余款项交房后支(zhī)付。

  交(jiāo)付(fù)环节,英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付,交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

  资金(jīn)监管环(huán)节,英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格,资金也由(yóu)律师(shī)监管,在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng),由买房律师将资金转给卖方律师(shī),卖方律师(shī)转给开发商,即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口,有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

  2.4 日本:为规范(fàn)期(qī)房交易立法,设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

  日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ),定金(jīn)超(chāo)5%或1000万日(rì)元时,开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”,交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20%,开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10%房(fáng)款,交房后按揭还款。

  立(lì)法方(fāng)面(miàn),日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡,叠加法律(lǜ)空白,社(shè)会上“一房二卖”现象普遍,为此,日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》,经多次修订,目前是唯一一部规范期房交易的法律。

  定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面,根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》,对(duì)购房者支付(fù)定金超过5%或超1000万日(rì)元的部分,法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施?即(jí)买卖双方签订购房合同时,开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同,设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险,并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外,其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾,购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付,同时,开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金,一般约为房价的(de)10%。

  房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节,交房前只(zhǐ)需支付最多不超20%的定金,签订购(gòu)房合同(tóng)后,购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款,但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款,除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

  2.5 新加坡:买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管,享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

  新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75%房款(kuǎn)的(de)订金,首付(fù)比例20%,余款(kuǎn)按工程进度支付(fù),所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户,交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15%尾(wěi)款。

  订(dìng)金支付环节,新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì),即OTP,签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5%房(fáng)款作为订(dìng)金,OTP有效期14天,执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同,不执行(xíng)OTP则退还3.75%的房(fáng)款。

  首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn),签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu),购房者需支付(fù)15%的首付及印花税,同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

  余(yú)款支付(fù)上(shàng),新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式,《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定,要(yào)求所有开发商遵守,支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等,支付比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn),月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加,未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

  资金监管(guǎn)方(fāng)面,购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù),账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后,购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期,此后购房者支付(fù)15%的(de)尾款。

  3 启示

  一,短期(qī)来看,当前房地产到了政策出(chū)手临界点,重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn),加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù),长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象,重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生,给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面,从现在起,对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业,加大支(zhī)持力(lì)度,由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业,为每个房企(qǐ)配套AMC和财团,给予金融工具配套。

  二,中(zhōng)期来看,应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性,兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节,建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì),如将已支付定金冻结至房屋交付阶段,保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié),鼓励保险(xiǎn)公司介入,为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié),建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制,充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节(jié),引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构,或由政府相关部门直接监管,以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节,建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi),开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修,购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

  三,长期(qī)来(lái)看,取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn),98年房改时,全(quán)国缺(quē)房子,开发(fā)商缺钱,预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì),现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1,从大开发进(jìn)入存量时代,对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了,该取消(xiāo)了,改为现房销售。另一方面,取消预售制,改(gǎi)为现房销售,开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段,而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信,这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng),这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量,实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

  

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