近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(ch克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思éng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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