万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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