5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　<2016年是什么年strong>机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在2016年是什么年(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力(2016年是什么年lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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