5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(di吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别ào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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