文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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