5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～1牛鬼蛇神是什么生肖8亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(牛鬼蛇神是什么生肖gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周牛鬼蛇神是什么生肖刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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