万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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