近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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