饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。伊拉克是不是被灭国了rong>

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种(z伊拉克是不是被灭国了hǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。