万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至202016英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长or: #ff0000; line-height: 24px;'>16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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