文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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