导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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