万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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