5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置(z河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话河南住建厅执业资格注册中心电话hì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(s河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话hí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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