“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国(guó)资(zī)背景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的(de)逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内最高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是(shì)在国央企中相遇时间的公式 相遇时间怎么求，仍有部分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等(děng)国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的(de)预(yù)判(pàn)未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释(shì)，当前(qián)房地产行(xíng)业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公(gōng)司净负债率提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负(fù)债(zhài)率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略(lüè)的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出(chū)，实际(jì)上(shàng)，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如(rú)国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样(yàng)受到机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公(gōng)司就(jiù)长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报(bào)，该(gāi)资(zī)产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其自(zì)身的(de)基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较强的增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集(jí)团相遇时间的公式 相遇时间怎么求扎根杭州的战略布局关(guān)系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六(liù)成。近三年(nián)持续(xù)稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股(gǔ)价翻了(le)超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了信(xìn)达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行(xíng)业(yè)主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不(bù)被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越(yuè)来(lái)越多。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们(men)相(xiāng)对相遇时间的公式 相遇时间怎么求看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月线连收(shōu)七根阳线的(de)基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营(yíng)收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公(gōng)司的(de)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两(liǎng)只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只公募(mù)。有意思(sī)的(de)是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东，其(qí)也成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述(shù)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服(fú)务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的(de)合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还(hái)能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很(hěn)容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固(gù)定(dìng)人员成(chéng)本的年(nián)度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是(shì)非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内(nèi)做到到期(qī)之(zhī)后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定(dìng)位和(hé)比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

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