5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(l球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么óng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京(j球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么īng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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