15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引本初是谁(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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