饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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