饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(k新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉āi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉(míng)确(què)服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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