5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(y防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行ú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(b防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行ù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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