近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REIT唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星s主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募R唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星EITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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