5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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