文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(g压在玻璃窗边c，在窗户边cēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gò压在玻璃窗边c，在窗户边cu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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