“现在的房(fáng)地产很难(nán)再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三(sān)个(gè)基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给房(fáng)企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相较一(yī)般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对(duì)比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常(cháng)明(míng)显。现在(zài)有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的(de)成本优(yōu)势，更具体一点，就是它(tā)的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即(jí)便是在(zài)国(guó)央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西(xī)藏城(chéng)投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健(jiàn)特(tè)色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍(réng)是(shì)少数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度(dù)的张(zhāng)弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有可(kě)能(néng)让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企(qǐ)进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的(de)33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速(sù)的(de)开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了(le)很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得(dé)那(nà)么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速(sù)度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企与民(mín)营(yíng)房企，但在(zài)各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国(guó)央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样(yàng)受到机(jī)构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期持(chí)有滨江集(jí)团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略(lüè)布局关系(xì)密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业(yè)链布(bù)局重(zhòng)点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供(gōng)应(yīng)商，而下(xi夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁à)游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节(jié)与上(shàng)游材(cái)料端息(xī)息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移(yí)至下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新(xīn)的需求也(yě)会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一(yī)直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙(lóng)头年夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁内(nèi)表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它(tā)们分别(bié)是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特(tè)别是前(qián)者在月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，能够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首季其同时(shí)重仓(cāng)的房地产产业链股票还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表(biǎo)现最好的(de)是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论(lùn)是营(yíng)收(shōu)还(hái)是(shì)归母净(jìng)利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的(de)广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广(guǎng)发安(ān)宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦(bāng)家居十(shí)大流(liú)通股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎对于定制家居(jū)类标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一(yī)家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的(de)全(quán)部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他的(de)独门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁香港(gǎng)上市，如(rú)何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是一(yī)个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望(wàng)挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚(gǔn)动的大部分项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物(wù)业(yè)公(gōng)司很(hěn)容易(yì)一开始是(shì)挣(zhēng)钱的(de)，后面(miàn)因为保安(ān)这些固定人员成本的(de)年度(dù)增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提(tí)价难(nán)度是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟(gēn)它的(de)定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁