5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～馈赠的意思18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(d馈赠的意思e)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(馈赠的意思rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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